Vastgoedborrel HFC 1/2/2024 met prof. dr. Peter Boelhouwer en mr. Bas Martens
Voor de derde keer organiseerde de Commerciële Commissie van HFC een vastgoedborrel voor beslissers in de Bouw & Vastgoedsector. Ditmaal met een absolute icoon van de wetenschappelijke vastgoedwereld, prof. dr. Peter Boelhouwer, als spreker over het onderwerp: ‘de woningcrisis in Nederland: analyse en trends’. Als tweede spreker trad op mr. Bas Martens, partner bij Lexence NV advocaten en docent aan de Radboud Universiteit Nijmegen en de Grotius Academie. Zijn onderwerp: ‘Het juridische landschap voor woningbeleggers anno 2024’.
De avond ging van start na een welkomstwoord door Freek Wiesenhaan als voorzitter van de Commerciële Commissie van HFC. Vervolgens introduceerde Arjan van der Kooij, voorzitter van de HFC Businessclub, de sprekers bij het publiek, doch niet nadat hij alle aanwezigen geënthousiasmeerd had om lid te worden van de HFC Businessclub.
Met een aantal sheets op de beamer startte Boelhouwer met een voorstelling van de problemen op de woningmarkt: hoe heeft het zover kunnen komen? Hij noemde met name het zwalkend en cyclisch overheidsbeleid in de periode 2008-2023 als oorzaak.
Hij stipte een aantal punten aan:
1) beperking leencapaciteit en heffing woningcorporaties tijdens de banken-/eurocrisis;
2) te snel afserveren inzet woningcorporaties, afschaffen Rijksregie woonbeleid en Ruimtelijke Ordening en te veel geloof van minister Blok in private investeringen in 2015;
3) niet adequaat aanpakken stikstof- en PFAS crisis;
4) buitenspel zetten particuliere huursector door minister De Jonge en staatssecretaris Van Rij (huurregulering, verhogen overdrachtsbelasting en heffing box 3);
5) niet realistische beleidsdoelstellingen;
6) gebrek aan financiële ondersteuning voor ambitieuze plannen.
Vervolgens ging Boelhouwer in op de tien belangrijkste woningvraagstukken met als eerste, en misschien wel belangrijkste, het oplopende woningtekort. Met een sheet over de onzekerheidsmarges CBS bevolkingsprognose en de bevolkingsontwikkeling toonde hij aan dat de bevolking weleens veel harder zou kunnen groeien dan het CBS aanneemt. Conclusie daarvan is dat de woningvraag alleen maar sterker toeneemt.
Tegelijkertijd toonde hij aan dat door het gevoerde beleid de afgegeven bouwvergunningen en gereedkomende nieuwbouw woningen flink te kort zullen schieten om aan die toenemende vraag te voldoen. Gemiddeld hadden er tot het jaar 2023 ongeveer 115.000 woningen bijgebouwd moeten worden, maar in 2022 zijn er slechts 65.000 bouwvergunningen afgegeven en in 2023 niet meer dan 55.000. Het tekort zal derhalve alleen maar toenemen.
Na de voorspellende woorden van Boelhouwer startte Martens met zijn uiteenzetting over het juridische landschap voor woningbeleggers 2024. Hij legde de huidige regulering uit van het verhuren van woningen met betrekking tot geliberaliseerde (huur > €879,66 per maand) en niet-geliberaliseerde huur (huur < € 879,66). Martens vertelde dat ook de (geliberaliseerde) vrije-sector-huur beperkt verhoogd mag worden met het indexcijfer loonontwikkeling plus 1% (bij elkaar 5,5%).
Tevens legde hij de nieuwe wet Goed Verhuurderschap uit. Gemeenten kunnen een vergunningstelsel invoeren om woningen te verhuren. Daarbij kan ook de wet Bibob worden toegepast om een vergunning te krijgen. Daarnaast is er een wetsvoorstel om het middensegment van de huursector verder te reguleren. Om als vrije-sector-huur aangemerkt te worden dient een woning minimaal 186 WWS (woningwaarderingsstelsel) punten te hebben. Het WWS kent punten toe afhankelijk van bijvoorbeeld de grootte, de kwaliteit en de WOZ-waarde van de woning. Afhankelijk van het aantal punten mag een maximale huur worden gevraagd. Pas boven de 186 punten is er sprake van vrije sector.
Door deze aanpassing in de wet zal ca. 90% van alle verhuurde woningen gereguleerde huur zijn. Wel worden er extra punten toegekend op basis van duurzaamheid. Tot slot meldde Martens nog dat er een aantal verontrustende gerechtelijke uitspraken zijn geweest over het huurverhogingsbeding in veel standaardhuurovereenkomsten. Dit kan onder omstandigheden leiden tot nietigheid, waardoor alle doorgevoerde huurverhogingen tenietgedaan en door de huurder teruggevorderd kunnen worden. Deze zaak is met spoed voorgelegd aan de Hoge Raad der Nederlanden omdat dit een groot gedeelte van de huurmarkt kan raken met veel impact.
Arjan van der Kooij bedankte de sprekers namens HFC met een prachtig boeket. Hierna startte de gezellige borrel met een fantastisch winters stamppotbuffet bereid door onze kok en barmanager Marcel Geurts, waar de ruim honderd aanwezigen dankbaar gebruik van maakten. Er werd nog lang nagepraat, gediscussieerd over de markt, genetwerkt en uiteraard geborreld in ons aller clubhuis.
En er is maar ene club in ’t land…
Arjan van der Kooij
foto's: Robert van Koolbergen
